Vermietung einer Immobilie, in der Sie nicht selber wohnen

Als Einnahmen in Ihrer Buchführung müssen Sie die komplette Miete angeben, die Sie von Ihrem Mieter erhalten. Sie müssen die tatsächliche Marktmiete angeben, auch wenn die von Ihnen verlangte Miete niedriger ist als die Marktmiete. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie an ein Familienmitglied vermieten. Sie müssen immer den Betrag versteuern, der der Marktmiete entspricht. Die Marktmiete ist die Miete, die Sie verlangen können, wenn Sie nach den allgemeinen Regeln des dänischen Mietrechts an eine nicht verwandte Person vermieten.

Mehr über Immobilienkauf durch Eltern und die Vermietung an Familienmitglieder (dänischer Link)

• Grundsteuer (ejendomsskat)
• Instandhaltungkosten
• Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr
• Ausgaben für Verwaltung und Wirtschaftsprüfer
• Versicherung der Immobilie
• Schornsteinfeger, Schneeräumung und Fegen
• Beitrag an die Eigentümergemeinschaft (grundejerforening)
• Abschreibungen auf eventuelle Erschließungsgebühren
• Strom, Wasser und Heizung

Wenn der Mieter Strom, Wasser und Heizung als Teil der Miete zahlt, können Sie dies in Ihrer Buchführung abziehen. Der Betrag muss gleichzeitig zu den gesamten Mieteinnahmen addiert werden.

Wenn der Mieter Strom, Wasser und Heizung gesondert bezahlt, muss dies vollständig aus der Buchführung herausgehalten werden.

Sie können Zinsaufwendungen, die Ihr Vermietungsobjekt betreffen, von der Steuern absetzen (z.B. Zinsaufwendungen an Banken und Bausparkassen). Die unternehmerischen Zinsaufwendungen müssen Sie in Rubrik 117 in der Steuererklärung eintragen. Wenn die Zinsaufwendungen bereits in Rubrik 41 oder 42 eingetragen sind, müssen Sie die Zinsaufwendungen vom privaten Teil (Rubrik 41/42) in den unternehmerischen Teil der Steuererklärung übertragen (d.h. Rubrik 117).

In der Regel können Sie die Kosten für die Instandhaltung absetzen, nicht aber für Verbesserungen, die die Immobilie in einen besseren Zustand versetzen als zu dem Zeitpunkt, an dem Sie sie übernommen oder mit der Vermietung begonnen haben.

Mehr erfahren Sie nachfolgend im Abschnitt Instandhaltung und Verbesserungen. 

Sie müssen die Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat) nur dann zahlen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben oder sie Ihnen für einen Teil des Jahres zur Verfügung stand.

Sie tun dies, indem Sie Ihre Steuererklärung (oplysningsskema) berichtigen. Wählen Sie Vis (Anzeigen) neben der Immobilie und geben Sie an, wie viele Tage Ihre Wohnung vermietet wurde.

Sie können Instandhaltungskosten absetzen, die durch normale Abnutzung während der Zeit, in der Sie Eigentümer der Immobilie waren, entstanden sind, z. B. die Kosten für Malerarbeiten und kleinere Reparaturen.

Je länger Sie Eigentümer (und Vermieter) der Immobilie sind, desto höher steigen häufig die Ausgaben für die Instandhaltung.

Sie können Ausgaben für die Behebung von Schäden, wie z. B. Frostschäden und Feuchtigkeitsschäden, nur in folgenden Fällen absetzen:

• Wenn sie nicht durch eine Versicherungs- oder Entschädigungssumme gedeckt sind.
• Wenn der Schaden entstanden ist, nachdem Sie Eigentümer der Immobilie geworden sind.
• Wenn der Zustand der Immobilie im Vergleich zum Zustand der Immobilie vor Eintritt des Schadens nicht verbessert wird.

Es ist gängige Praxis, dass Sie in den ersten drei Jahren als Eigentümer Instandhaltungskosten in Höhe von maximal 25 % der jährlichen Mieteinnahmen für vermietete Eigentumswohnungen und 35 % für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser absetzen können.

Sie können keine Ausgaben absetzen, die Ihre Immobilie in einen besseren Zustand versetzen, als den, den sie hatte, als Sie die Immobilie übernommen haben. Das können zum Beispiel die Kosten für den Einbau einer Zentralheizung oder eines neuen Badezimmers sein. Sie können jedoch eine Küche oder ein Bad ersetzen, wenn diese während des Mietverhältnisses abgenutzt wurden. Daher hängt die Höhe des Abzugs auch davon ab, wie lange Sie die Wohnung vermietet haben.

Es kann schwierig sein, klar zu definieren, ob eine Ausgabe in die Kategorie Instandhaltung oder Verbesserung fällt, da ein und dieselbe Ausgabe manchmal in beide Kategorien fallen kann. 

Beispiel 1:

Sie sind seit 12 Jahren Eigentümer einer Immobilie und haben diese in den letzten 10 Jahren vermietet. Sie lassen eine neue Küche für 39.000 DKK einbauen. Die Lebensdauer einer Küche wird auf 30 Jahre angesetzt. Als abzugsfähiger Aufwand werden 10/30 von 39.000 DKK errechnet, d. h. 13.000 DKK.

Beispiel 2:

Sie sind seit fünf Jahren Eigentümer einer Immobilie und vermieten diese auch ebenso lange. Sie lassen neue Fenster für 35.000 DKK einsetzen. Die Lebensdauer von Fenstern wird auf 40 Jahre angesetzt. Als abzugsfähiger Aufwand werden 5/40 von 35.000 DKK errechnet, d. h. 4.375 DKK.